市值 8 亿，港股“新兵”嘉创地产上市首日跌 9%

时隔近两年，港股上市房企终于迎来新成员。

3 月 23 日，嘉创地产（02421.HK）在港交所正式挂牌上市。开盘价 1.76 港元，短暂冲高后股价回落，盘中最高 2 港元，最低 1.49 港元，收报 1.6 港元，下跌 9.09%。截至收盘，总市值 8.09 亿港元。

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在多位业内人士看来，尽管行业企稳及政策环境有利于房企 IPO，但由于嘉创地产并不发行新股，没有新募集资金，因此监管审批相对宽松，并不意味着房企 IPO 开闸。此前多次递表的地产公司是否能够成功上市，仍然取决于公司的基本面，包括流动性、投资布局、土地储备、开发经营能力等因素。

旗下仅 7 个项目

聚焦大湾区城市更新

嘉创地产是一家住宅物业发展商，在大湾区的东莞、惠州及佛山开发及销售住宅物业。目前旗下仅有 7 个物业发展项目，包括 5 个已完成项目 ( 指各期嘉辉豪庭及罗浮公馆 ) 、1 个持作未来发展项目及 1 个持作投资项目。

此前，嘉创地产曾于 2022 年的 3 月 31 日和 11 月 25 日在港交所两次递表，最终以介绍方式分拆在港交所主板上市。

在上市前，嘉创地产的控股股东是嘉利国际 ( 01050.HK ) ，持股 100%。嘉利国际已于主板上市逾 25 年，在分拆完成前，嘉利国际主要从事五金塑胶业务、电子制造业务及房地产业务，在分拆完成后，嘉利国际不再是嘉创地产的股东。

2015 年嘉利国际才正式涉足房地产，也就是嘉创地产的前身。

上市文件显示，嘉创地产主要通过公开招标、拍卖或挂牌出售，及收购重建用地并转为住宅开发用地以获取物业发展项目用地。按总楼面面积计，约 64.1% 的土地为通过公开招标、拍卖或挂牌出售获得，约 35.9% 的土地通过收购重建用地并转为住宅开发用地获得。

嘉创地产的土地储备约为 25.96 万平方米，包括已竣工物业的可销售整体楼面总面积约 12.82 万平方米，及整体楼面总面积 13.15 万平方米持作未来发展。

在过去三个年度，嘉创地产均实现财务增长。从 2020 年 3 月 31 日至 2022 年 3 月 31 日，嘉创地产实现收益从 4.82 亿元增长至 5.91 亿元再到 7.76 亿元，毛利从 3.49 亿元增长至 4.29 亿元再到 5.87 亿元，期内溢利从 1.29 亿元增长至 1.61 亿元再到 2.43 亿元。

嘉创地产在上市文件中表示，未来将继续在大湾区进行扩张并专注于重建用地，为了从其他发展商中脱颖而出，已经并可能继续通过城市更新取得土地，主要是对旧城镇、旧工厂及旧村庄等进行改造。目前嘉创地产有 3 个城市更新项目，即嘉辉豪庭三期、四期及五期。

行业企稳利于房企 IPO

是否开闸仍取决于公司基本面

近两年，房地产行业持续低迷，房企赴港 IPO 的进程也基本停滞。在嘉创地产之前，成功在港上市的是三巽集团，2021 年 7 月 19 日，在历经两年四次递表之后，三巽成功赴港上市，但也随即迎来行业下行周期。

2022 年 11 月以来，金融支持 16 条、" 第三支箭 " 股权融资政策相继出台，意在支持房企融资，而嘉创地产的第二次递表，恰恰处在这一时间点。

" 从行业基本面看，房企销售企稳及政策环境有利于房企 IPO。" 中指研究院企业研究总监刘水认为。

近期房地产市场企稳态势初显，据中指研究院《2023 年 1-2 月中国房地产企业销售业绩排行榜》显示，2023 年 1-2 月，TOP100 房企销总额为 9841.1 亿元，同比下降 4.8%，较去年同期降幅大幅收窄 29.2 个百分点。

与此同时，房地产行业股权、债券等融资渠道预期将加快修复，据中指研究院监测，今年 2 月房地产行业信用债融资 332.4 亿元，同比上升 15.5%，万科、碧桂园等公司均在港股完成配股融资。

不过，以介绍方式上市的嘉创地产仍有其 " 特殊性 "。不发行新股，没有新募集资金，只是将公司股东本身的旧股申请挂牌买卖，因此监管审批较为宽松。刘水认为，介绍上市可以大幅缩短上市流程，提升上市速度，上市之初会影响融资功能，但后期可以通过再融资提升融资能力。

IPG 中国首席经济学家柏文喜认为，目前来看，嘉创地产的企业规模、土地储备、产品能力和运营能力，并无太大亮点，如果未来不能提炼出特别的优势，估计很难得到资本市场的持续关注。

在刘水看来，当前行业处于调整期，尽管融资政策充足且宽松，但企业需要一定时间修复现金流、恢复盈利能力，投资人短期内或仍持谨慎态度。股权融资方面，预计短期内仍以上市房企配股融资为主，不会出现集中上市的情况。此前多次递表的地产公司是否能够成功上市，仍然取决于公司的基本面，包括流动性、投资布局、土地储备、开发经营能力等因素。

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